Sandakerveien 46 A

Dette er en fantastisk beliggenhet for deg som ønsker å bo svært sentralt, men likevel et fredelig område med enkel tilgang til store grønne lunger. Boligen ligger sentralt til på Torshov like ved idylliske Akerselva - med nærhet til gode servicetilbud, offentlig kommunikasjon, dagligvareforretninger og nisjeforretninger, kaféer, restauranter og barer, rikt kulturtilbud, flotte parker og utdanningsinstitusjoner.

Kafeer som La Bakeri de Jean, Baker Hansen og Kaffebrenneriet tilbyr bredt utvalg av ferske bakervarer og kaffe ligger like ved i Vogts gate. Rema 1000 ligger nedenfor på Torshov Torg. Populære Vertshuset Grisen byr på øl-, spise- og uteservering. Populære, nye tilskudd verdt å nevne er bl.a. bar Bruun Larsen like ved, Albatross i Torshovgata med sin lune atmosfære. Villa Paradiso på Lilleborg få minutter unna i flotte omgivelser ved Akerselva. Nærområdet byr videre på diverse matbutikker, anerkjente slakter Strøm Larsen, kaféer, restauranter, spisesteder, mange fine barnehager og flere skoler.

Torshovparken finnes i kort avstand fra leiligheten, og her er det flotte grøntarealer som aktivt benyttes til ulike fritidsaktiviteter sommer som vinter blant mange av beboerne i området. Torshovparken er 41 mål i utstrekning og ligger på en naturlig høyde. Det er utsikt mot byen og fjorden fra toppunktet (87 meter over havet) midt i parken, der musikkpaviljongen er plassert i enden av en allé. Sydsiden av Torshovparken har blitt oppgradert med aktivitetspark for store og små, med bl.a. sandvolleyballbaner, minigolf og mulighet for andre ballspill, samt isbane om vinteren. Torshovdalen er ca. 5 minutters gange unna, og her er det store plener tenkt for aking og skilek (kommunen preparerer langrennsløper om vinteren). I forbindelse med utbyggingen av Torshov, sørget bygartner Marius Røhne for at dette området ble skånet for utbygging i reguleringsplanen fra 1934. Torshovdalen gikk her inn i et sammenhengende parkmessig belte og turveier gjennom byen. Begrunnelsen var den tids begynnende tenkning om behovet for lys, frisk luft og tilgang til natur for byens befolkning med den positive virkningen dette har for folkehelsen.

For turglade sjeler er det kort vei til turstier og rekreasjonsmuligheter langs Akerselva som renner rett ved leiligheten. Elven renner i historiske omgivelser tvers gjennom Oslo, fra nord til sør. Dette er et eldorado for turglade sjeler hvor man kan nyte turstier og vakre naturområder langs Akerselva. Elven fører deg opp til flotte Marka eller ned til urbane sentrum. Langs elva finner du også minner og spennende industrihistorie. Det tar ca. to timer å gå fra Maridalsvannet og ned til bykjernen. Her er det anbefalt å legge inn noen pauser underveis og ta en kaffe eller matbit langs elvebredden. Hvis man ikke ønsker å gå kan man ta trikken opp mot Marka, det tar kun 10 minutter med trikk før man kan nyte de rolige omgivelsene i naturen, og ikke minst de flotte skiløypene på vinterstid.

God offentlig kommunikasjon finner du rett ved - på dagtid går trikken fra Torshov hvert 5. minutt til bl.a. Grünerløkka, Majorstuen og sentrum (trikk nr. 12, 15 og 18). Bussruter inkluderer blant annet rute 20 via Majorstuen og Tøyen til Skøyen, rute 30 via BI Nydalen til Huk/Bygdøy, rute 37 via St. Hanshaugen til Oslo S, rute 54 via Brugata til Aker Brygge og rute 56 til Solemskogen i Nordmarka med flott turterreng. Flybussekspressen går fra Ringveien ca. 5 min gange fra boligen, og ring 2. T-bane på Storo/Nydalen.

Leiligheten ligger attraktivt til i tredje etasje og byr på en svært funksjonell planløsning med entré, lys stue, separat kjøkken, to soverom og bad med dusj. Boligen har en hyggelig balkong og gjennomgående gode lysforhold takket være store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Dette er en innbydende og sjarmerende leilighet med en attraktiv beliggenhet, gode lysforhold, balkong og en praktisk planløsning som passer både par, små familier og førstegangskjøpere.

Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt, og det elektriske anlegget ble skiftet i 2023 - noe som gir en ekstra trygghet for nye eiere.

Solforholdene vil naturlig nok variere med årstiden, men selger har satt pris på sol- og lysforholdene i boligen. Utenfor stuen er det en herlig, sydøstvendt balkong med morgen-/ formiddagssol. Midt på sommeren har man solen til ca. klokken 15:00. Boligen er tilført en ekstra dose med sjarm med sine flotte vinkler og særpreg i både kjøkken og soverom, noe som gir rommene karakter og en luftig romfølelse.

Inngangspartiet er lyst og innbydende, og har god plass til oppbevaring av klær og sko i en romslig skyvedørsgarderobe. Entréen er åpent og romslig, slik at man enkelt kan ta av og på ytterklær. Det er montert dørtelefon med åpner.

Stuen har god plass til å etablere ulike soner for både egentid og sosialt samvær. Her kan det innredes med en behagelig sittegruppe, spisebord og en egen godstol hvor man kan nyte velfortjent egentid med håndarbeid, en god bok, en film eller liknende. Det er pipeløp i stuen, slik at det er mulig å montere ildsted med mulighet for lun varme fra vedfyring.

Det separate kjøkkenet har god arbeidsplass og rikelig med oppbevaring i benkeseksjoner og overskap. LED-lys under overskapene gir godt arbeidslys når det mørkner ute. Kjøkkenet er også velutstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, induksjonstopp, kjøle-/ fryseskap og oppvaskmaskin. Her er det gode arbeidsflater med plass til kjøkkenmaskiner og dekorelementer, uten at det kommer i konflikt med kjøkkenarbeidet. Over stekesonen er det montert ventilator med kullfilter. Det er montert komfyrvakt og aquastop/lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil.

Soverommene er av god størrelse, med plass til seng og ulikt soveromsmøblement. Det er montert skyvedørsgarderobe i begge rommene. Rommene er holdt i lekre farger, og har en behagelig atmosfære som gjør det enkelt å falle til ro om kvelden.

Badet ble rehabilitert i regi av sameiet i 2013. Rommet har god lyssetting fra downlights i taket (LED), og det er behagelig, termostatstyrt varme i gulvet. Innredningen inneholder alt man trenger for en praktisk enkel hverdag, med servantskap/heldekkende servant, speilskap med lys på veggen, dusjhjørne med buede glassdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Det ble ikke utført hulltaking, da dusjsonen grenser mot murkonstruksjoner. Det ble i stedet utført overflatesøk etter fukt på tilgjengelige veggflater i dusjsonen ved bruk av fuktindikator (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert indikasjoner på unormale fuktforhold i de kontrollerte flatene.

Annet

Det er skyvedørsgarderobe med speilfronter i entré/gang, samt på begge soverom.

Kjøleskap, stekeovn, platetopp, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin følger boligen ved salg.

Vaskemaskin og tørketrommel tar selger med seg videre til sin neste bolig.

Det er felles leveranse av varmtvann i sameiet. Kostnader er inkludert i fellesutgiftene.

Sikringsskap er lokalisert i felles trappegang. Automatsikringer med jordfeilbrytere. 8 fordelingskurser. Overspenningsvern er installert. Hovedsikring på 40 Amp. Det er montert selvavlesende strømmåler.

Det elektriske anlegget ble skiftet i 2023:

Soverom:

- Opplegg av dobbel stikkontakt med åpen kabel.

- Byttet dimmer på taklampe soverom styrt over Plejd.

- Byttet dimmer til downlights i tak soverom, over dobbelt bryter fra Plejd.

Stue:

- Opplegg av dobbelt dimmer Plejd pille for downlights tak styrt over dobbel bryter fra Plejd.

Entre:

- Montert Plejd vri-dimmer for downlights i tak.

- Omtrekking av nye kabler til bryter.

- Montert taklokk.

- Montert impuls-fjær i bryter for downlights bad.

Kjøkken:

- Omtrekking av kurs til platetopp.

- Opplegg av dobbel stikkontakt over kjøkken benk med åpen kabel.

- Omtrekking av ny tilførsel til kjøkken samt originale punkter for stikkontakter.

- Opplegg av dimmer Plejd til downlights tak styrt over dobbel bryter Plejd.

- Opplegg av dimmer Plejd på LED lys under overskap, på begge sider av kjøkken.

Trappehus:

- Utskiftning av gammelt sikringsskap med nye jordfeilautomater.

- Etablert overspenningsvern og byttet hovedsikring.

- Rehab-ramme tildekning.

Det foreligger samsvarserklæring, datert 30.05.2023.

Totalt BRA 70,0 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 65,0 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 5,0 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 3,0 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

- 3. etasje BRA-i: 65 kvm (entré, stue, kjøkken, to soverom og bad)

Utenfor stuen er det balkong på ca. 3,1 kvm.

Til informasjon ble boligen ved forrige salg målt til 66 m2, og selger som er tømrer har selv målt leiligheten til 66,6 m2. Det kan være ulike grunner til dette. Litt skjeve vegger og hjørner som ikke er 100% vinkelrette kan fort gi utslag som dette på det totale arealet. I gamle bygårder er det mye variasjoner og skjevheter i bygningsmassen.

Bodarealer:

- To kjellerboder BRA-e: 5 kvm (målt til ca. 4 kvm og 1,4 kvm)

Det er fellesvaskeri og sykkelbod i sameiet.

Det gjøres oppmerksom på at eksternt bodareal som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA er plassert i fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Bygningen er oppført etter byggetidens byggeskikk og metoder. Bygningen tilfredsstiller ikke alle krav i dagens byggeforskrifter når det gjelder tetthet, ventilasjon og varmeisolering. Rapporten begrenser seg til boligen/leiligheten og det som omfattes av eiers selvstendige vedlikeholdsansvar. Dette omfatter alt innenfor boligens/leilighetens yttervegger. Tilstandsrapporten tilstandsvurderer ikke bygningens fellesdeler som tak, yttervegger, grunnmur, drenering og felles tekniske installasjoner.

Boligblokk med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger i betong, utvendig pusset og malt. Takkonstruksjoner med saltak (skråtak) med lav takvinkel, tekket med plater. Taket er ikke inspisert ved befaring, da dette inngår i bygningens felles ansvarsområde.

Fellesarealer: Trapper og reposer i betong. Flislagt inngangsplan. Belegg i korridorer. Ellers malte flater. Fellesarealer er kun overordnet beskrevet og ikke tilstandsvurdert.

Brann- og lydklassifisert entrédør (B30/DB40). Eksakt alder er ikke kjent. Døren har kikkehull og sikkerhetslås.

Flere vinduer med trerammer og 2-lags isolerglass, merket med produksjonsår 2009. Eldre/originalt vindu i stue. Vinduet vurderes å være fra byggeårene.

Eldre dobbel balkongdør. Dørene vurderes å være fra byggeårene.

Utgang fra stue til balkong i stål- og betongkonstruksjoner. Betongdekke med løse tremmefliser i plast. Skjermvegg mot nabobalkong på venstre side. Rekkverk i aluminium med platefelt. Tremmeflisene bygger opp gulvnivået. Uten tremmeflisene vurderes høyden fra opprinnelig betongdekke til rekkverkets overkant å være minimum ca. 1,0 meter som tilfredsstiller gjeldende krav til rekkverkshøyde.

Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkeplan. Radonmålinger er da ikke relevant.

Innvendige flater

- Himlinger: Malte flater. Det er montert led-downlights på bad, i entré/gang samt på det ene soverommet. I stue og på det andre soverommet er det lyskasser med led-downlights.

- Vegger: Flissatte vegger på bad. Ellers malte flater.

- Gulv: Flislagt gulv på bad. Ellers laminatgulv.

- Innvendige dører: Hvite, profilerte innerdører.

- Takhøyde: Målt til ca. 2,70 meter i stuen.

Innvendige vannrør: Innvendige vannledninger er i hovedsak utført som rør-i-rør-system med plastrør. Det er i tillegg enkelte utenpåliggende rørføringer i forkrommet kobber.

- Bad: Rørstokk med sammenkoblingspunkter er montert over himlingen på badet, med adkomst via inspeksjonsluke. Rørstokken er ikke plassert i fordelerskap eller annen løsning med kontrollert håndtering og synliggjøring av eventuelt lekkasjevann. Interne stoppekraner er lokalisert ved rørstokken over baderomshimlingen.

- Kjøkken: Vannførende rør er utført i plast som rør-i-rør-system. Det er benyttet mansjetter/endetetting i overgang mellom medierør og varerør.

Innvendige avløpsrør: Interne og synlige avløpsrør i boligen er utført i plast og ført til bygningens felles avløpsanlegg.

Ventilasjon: Boligens ventilasjon er basert på naturlig avtrekk over tak. Tilluft tilføres via spalteventiler i enkelte vinduer. Det ble ikke registrert permanent tilluftsventil i stuen. Det ble ikke registrert luftespalter under innerdørene eller annen permanent overstrømningsløsning mellom rommene, med unntak av badet. Avtrekk skjer via ventil på bad. Det ble ikke registrert egen avtrekksventil på kjøkkenet. Kjøkkenventilator er montert over stekesonen. Ventilatoren er ikke tilkoblet ventilasjonskanal som fører avtrekksluften ut av boligen.

Boligen har elektrisk oppvarming med smart-panelovner (Mill) under vinduene i alle rom som styres av app. Det er også mulig å installere peis i stuen om man ønsker - flere av naboene har gjort dette.

Det er montert termostatstyrt gulvvarme på badet.

Det er felles leveranse av varmtvann i sameiet.

Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.

Sameiet er medeiere i Sameiet Gårdsplassen der det er mulig å leie parkeringsplass (selger betaler 580,-/mnd. for plassen de leier). Parkeringsplass følger ikke leilighet ved salg og kan ikke leies ut eller overlates til andre ved f.eks. bruksoverlating. Venteliste for parkering finnes hos forretningsfører. Dersom selger leier en p-plass i sameiet, må denne sies opp av selger selv direkte til styret. Det påløper et gebyr ved endring av ny leietaker.

Det er beboerparkering i området. Priser indre by for 2026 (bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – beboerparkeringssone A, B, C, D og E):

- Dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: Kr. 3 850,-

- Elbil: Kr. 1 300,-

- Motorsykkel og moped: Kr. 1 925,-

- El-motorsykkel og el-moped: Kr. 650,-

Priser er oppgitt for privatpersoner og er inkludert mva. Skal du betale for en bensinbil, dieselbil, hybridbil eller ladbar hybridbil, kan du velge å betale hele beløpet samlet eller månedlig delbetaling.

Fellesutgifter kr 4 835,- pr. mnd.

Fellesutgiftene inkluderer: Varmtvann, internett og grunnpakke TV (Telenor), trappevask, betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, ytre vedlikehold, forretningsførsel mm.

Månedlige fellesutgifter består av følgende elementer:

Avdrag felles lån: Kr. 221,-

Avdrag IN-lån: Kr. 34,-

Renter IN-lån: Kr. 60,-

Felleskostnader: Kr. 4 114,-

Renter felles lån: Kr. 381,-

Dugnadstillegg: Kr. 25,-

Til sammen kr. 4 835,-.

Kapitalkostnader er ikke nærmere spesifisert av forretningsfører.

Det er etablert administrativ IN-ordning på det ene av de to felles lånene i sameiet. Dersom andel IN-lån nedbetales vil andel fellesgjeld reduseres med kr. 10 989,- og fellesutgiftene vil reduseres til kr. 4 741,-/mnd.

Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksom på at felleskostnader i boligselskap vil variere over tid. Felleskostnader fastsettes av styret, normalt for ett år av gangen. Ved behov kan styret øke felleskostnadene og/eller foreta låneopptak som vil øke andel fellesgjeld og størrelsen på felleskostnadene. Det kan også forekomme at styret foretar direkte kapitalinnkreving uten at dette er gjort kjent for megler.

Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører / styre ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven. Fellesutgiftene og fellesgjelden (eller behov for kapitalinnkreving) kan derfor være endret, uten at eiendomsmegler har fått melding om dette. Det kan også ha oppstått kostnader til uforutsett vedlikehold / reparasjoner som megler ikke er gjort kjent med.

Boligselskap som har felles lån vil få andel renter og avdrag på fellesgjelden regulert månedlig i henhold til gjeldende rente i banken. Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.

Det betales ikke eiendomsskatt på denne seksjonen i 2026.

Forsikring gjennom If Skadeforsikring NUF, kr 220 000,- (polisenummer SP586990) pr. år. Kostnader for felles bygningsforsikring er inkludert i felleskostnadene. Den enkelte eier er selv ansvarlig for innboforsikring. Kostnader og vilkår vil variere, avhengig av tilbyder og individuelle vilkår.

Andel fellesgjeld kr 81 004,-. Beløp pr. 25.09.2026.

Andel fellesformue kr 17 074,-. Beløp pr. 31.12.2025.

Lånekostnadene fordeles etter samme brøk som felleskostnadene. Det ene lånet er et administrativt IN-lån, hvor den enkelte kan innfri sin andel etter gitte regler. Administrativ IN-ordning innebærer at innfrielsen av seksjonens andel av lånet av banken blir ansett som en regulær ekstraordinær nedbetaling av lånets hovedstol, uten at banken gir aksept for at eier som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige eiere, også for de seksjoner hvor fellesgjeld er delvis nedbetalt eller innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold.

Tomten er eiet og måler 803,30 kvm.

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.

Det foreligger flere byggesaker på eiendommen. De mest relevante gjengis nedenfor.

Sak 194500495. Sandakerveien 46-50, våningshus. Det foreligger Ekspedisjons-Dokument fra 1955 med enkelte påskrifter frem til 1957.

- Meglers kommentar: Ved eldre bygninger er det ofte et ekspedisjonsdokument (som kan være ferdigattestert eller bare inneholde dato for byggeanmeldelse). Et ekspedisjonsdokument i en byggesak er ikke ferdigattest, men i praksis det samme som en byggemelding eller søknad. Det er et dokument som bekrefter at et bygg, eller del av et bygg, er lovlig oppført eller endret.

Sak 200108621. Sandakerveien 46 A-D, bruksendring fra lettere industri til boliger. Det foreligger ferdigattest datert 3. november 2004.

Sak 200714299. Sandakerveien 46 A-D, oppføring av balkonger mot gårdsrom. Det foreligger ferdigattest datert 5. august 2009.

Sak 201216832. Sandakerveien 46 A-D, rehabilitering av 38 våtrom. Det ble gitt tillatelse til tiltak 21. desember 2012. Det er ikke registrert søknad om brukstillatelse eller ferdigattest. Saken er arkivert med kommentar utløpt tillatelse i november 2023.

Sak 201614652. Sandakerveien 46, rehabilitering av 6 skorsteiner. Det foreligger ferdigattest datert 17. februar 2017.

Det forelgiger byggemeldte og godkjente tegninger som stemmer med dagens bruk.

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning.